Os fundos imobiliários (FIIs) têm sido uma escolha popular para investidores que buscam uma fonte de renda passiva por meio dos dividendos. No entanto, o cenário econômico atual, com o aumento da taxa de juros no Brasil, trouxe desafios significativos para essa classe de ativos. Vamos entender como a alta dos juros está impactando os fundos imobiliários e quais estratégias podem ser adotadas nesse novo ciclo.
A relação entre os fundos imobiliários e a taxa de juros
Os fundos imobiliários, especialmente os fundos de tijolos, que investem diretamente em imóveis físicos, são altamente sensíveis às variações da taxa de juros. Isso ocorre porque, quando os juros aumentam, o custo do dinheiro também sobe, impactando diretamente o setor imobiliário. Empreendedores enfrentam maiores custos de financiamento, e os investidores começam a ver melhores oportunidades em ativos de renda fixa, que oferecem retornos atrativos com menos risco.
Do lado dos fundos de papel, que investem em títulos de crédito imobiliário, a alta da taxa de juros pode aumentar o rendimento dos dividendos, pois esses títulos geralmente são atrelados ao CDI ou ao IPCA. Isso cria uma dinâmica interessante, em que, apesar de os fundos de tijolos sofrerem mais, os fundos de papel podem ter um desempenho relativamente melhor nesse cenário.
Impacto da alta de juros nos FIIs: O ciclo de queda
Desde abril de 2024, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), que representa o desempenho dos principais FIIs negociados na Bolsa, começou a registrar quedas sucessivas. Isso reflete a correlação negativa entre os fundos imobiliários e a taxa de juros: enquanto a taxa de juros sobe, o valor das cotas dos fundos tende a cair. Esse movimento ocorre porque muitos investidores migram para alternativas mais seguras, como a renda fixa, aumentando a pressão de venda nas cotas dos FIIs.
Investidores que entraram no mercado de FIIs durante períodos de juros baixos, com a expectativa de dividendos elevados, estão agora enfrentando um dilema. A queda no valor das cotas e a possibilidade de prejuízos acabam frustrando muitos, que buscam sair dessa classe de ativos.
Quais são os melhores FIIs para investir com alta de juros?
Apesar do cenário desafiador, ainda é possível identificar boas oportunidades de investimento em FIIs. Para quem busca proteger o capital e ainda obter retornos razoáveis, os fundos imobiliários de papel são a melhor escolha, pois são diretamente influenciados pela alta dos índices como o CDI e o IPCA.
Alguns dos melhores FIIs para esse cenário de juros altos, com alta alocação em títulos atrelados ao CDI, são:
- KNCR11: Fundo de papel com 99,6% de exposição ao CDI.
- VGIR11: Outro fundo de papel que tem uma alta exposição ao CDI, com 98,7%.
Esses fundos tendem a se beneficiar do aumento da taxa de juros, proporcionando dividendos mais atrativos para os investidores, mesmo em meio ao cenário desafiador.
A visão crítica sobre FIIs: São um bom investimento?
Um ponto levantado por muitos críticos, incluindo o investidor Luiz Barsi, é que os FIIs oferecem retorno de renda fixa, mas com risco de renda variável. Ou seja, se o investidor está disposto a correr o risco de mercado, seria mais interessante buscar ações, que têm potencial de multiplicação muito maior ao longo do tempo. Essa visão crítica é válida, especialmente quando comparamos o desempenho histórico de ações e FIIs no Brasil.
No entanto, o principal atrativo dos FIIs continua sendo os dividendos consistentes, que são pagos mensalmente e proporcionam uma fonte de renda estável. Muitos investidores preferem essa previsibilidade, especialmente aqueles que têm uma mentalidade mais conservadora e querem evitar a volatilidade extrema das ações.
Vale a pena investir em FIIs com juros altos?
Investir em fundos imobiliários durante períodos de alta da taxa de juros pode ser desafiador, mas não é impossível. A chave está em selecionar os fundos certos, como os de papel atrelados ao CDI, que têm potencial de entregar bons retornos por meio de dividendos mais elevados. Para investidores de longo prazo, a oscilação dos preços das cotas pode até representar uma oportunidade de compra.
Portanto, em vez de fugir dos FIIs por completo, considere ajustar sua carteira com fundos que possam aproveitar melhor o cenário de juros altos. E, claro, mantenha-se informado sobre as decisões do Banco Central e o comportamento da economia para fazer ajustes estratégicos nos seus investimentos.
Dica do Tanaka: Acompanhe os relatórios gerenciais dos FIIs que você tem interesse para entender melhor como eles estão posicionados diante desse ciclo de juros altos.
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