Como analisar e aproveitar as oportunidades nas novas emissões de FIIs

Os fundos imobiliários (FIIs) são uma forma de investir em imóveis sem precisar comprar ou administrar um. Os FIIs são formados por cotas que representam uma fração do patrimônio do fundo, que pode ser composto por diversos tipos de imóveis, como shoppings, escritórios, galpões, hospitais, etc.

Os FIIs podem gerar renda para os cotistas de duas formas: através dos aluguéis dos imóveis ou através da valorização das cotas no mercado. Os FIIs também são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos seus lucros a cada semestre, o que torna esse investimento atrativo para quem busca renda passiva.

Mas como entrar em um FII? Existem duas formas principais: comprando as cotas no mercado secundário, ou seja, na bolsa de valores, onde elas são negociadas como ações; ou participando de uma nova emissão, ou seja, quando o fundo capta dinheiro no mercado para comprar novos imóveis, por exemplo.

Neste artigo, vamos focar na segunda opção, que é uma oportunidade que muitos investidores deixam passar por não saber como analisar. Para isso, vamos usar como exemplo o fundo PVBI11, que está fazendo uma nova emissão para adquirir prédios comerciais na região da Faria Lima, em São Paulo.

O que é uma nova emissão de fundos imobiliários

Uma nova emissão de fundos imobiliários é quando o fundo capta dinheiro no mercado para comprar novos imóveis, por exemplo. Isso significa que o fundo vai aumentar o seu patrimônio e, consequentemente, o número de cotas.

O investidor que participa de uma nova emissão sabe de antemão quanto vai pagar por cada cota, que é o valor ofertado pelo fundo. Esse valor pode ser fixo ou variar dentro de um intervalo, dependendo da demanda.

O fundo precisa oferecer um valor atrativo para atrair os investidores, pois eles estão abrindo mão de investir em outros ativos para entrar no fundo. Por isso, é importante comparar o valor da oferta com o valor patrimonial por cota e o preço de tela do fundo.

Como comparar o valor da oferta com o valor patrimonial por cota e o preço de tela

O valor patrimonial por cota é o valor justo de todos os imóveis do fundo dividido pelo número de cotas. Esse valor é calculado periodicamente pelo fundo, com base em laudos de avaliação dos imóveis.

O preço de tela é o valor que o fundo está sendo negociado no mercado secundário, ou seja, na bolsa de valores. Esse valor é determinado pela oferta e demanda dos investidores, e pode variar diariamente.

Se o valor da oferta for menor que o valor patrimonial por cota, significa que o fundo está barato, pois o investidor está pagando menos do que o valor justo dos imóveis. Se o valor da oferta for menor que o preço de tela, significa que o investidor está entrando com desconto, pois está pagando menos do que o valor de mercado.

No caso do PVBI11, o valor da oferta é de R$ 102,73 por cota, o valor patrimonial por cota é de R$ 100,88, e o preço de tela é de R$ 103,59. Isso significa que o fundo está 1,83% mais caro em relação ao seu valor patrimonial e oferecendo um desconto 0,83% em relação ao preço de tela.

O principal ponto a ser analisado é: o que o fundo imobiliário vai fazer com os recursos da nova emissão

No caso o fundo PVBI11 vai captar R$ 800 milhões de reais com a nova emissão, sendo que R$ 447 milhões serão destinados à compra do FL 4440, um prédio comercial na Faria Lima, que é considerada a região mais nobre e valorizada de São Paulo.

O fundo também tem outros três imóveis em negociações avançadas, que somam R$ 300 milhões de reais. 

O fundo vai usar R$ 51,5 milhões de reais para reforçar o caixa e outras obrigações, como o pagamento de comissões e despesas da oferta.

Com a nova emissão, o fundo vai aumentar o seu patrimônio de R$ 1,2 bilhão para R$ 2 bilhões de reais, e o número de cotas de 10,6 milhões para 18,2 milhões.

Qual é a projeção dos dividendos do fundo PVBI11

Um dos principais atrativos dos fundos imobiliários é a distribuição de dividendos, que são os lucros que o fundo repassa aos cotistas periodicamente. Os dividendos são isentos de imposto de renda para pessoas físicas, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e o cotista não tenha mais de 10% das cotas.

O fundo PVBI11 tem um dividend yield atual de 7,66%,.Esse valor é acima da relação à média do mercado, que é de cerca de 6%.

No entanto, o fundo projeta um aumento dos dividendos nos próximos anos, chegando a 9,4% no quinto ano e 13% no décimo ano. 

O fundo se beneficia da escassez de novos terrenos na Faria Lima, que aumenta a demanda e o valor dos aluguéis na região. Além disso, o fundo tem contratos de locação de longo prazo, com reajustes anuais, o que garante uma renda estável e previsível.

Conclusão

Participar de uma nova emissão de fundos imobiliários pode ser uma boa oportunidade de investir em imóveis de qualidade, com um valor atrativo e uma perspectiva de valorização e renda no longo prazo.

No entanto, é preciso analisar bem cada oferta, comparando o valor da cota, o valor patrimonial, o preço de tela, o patrimônio do fundo, a localização e a qualidade dos imóveis, a gestão do fundo, a vacância, a inadimplência, os contratos de locação, os custos operacionais, a dívida, a liquidez, os dividendos e as projeções futuras.

O fundo PVBI11 é um exemplo de um fundo que investe em prédios comerciais na região da Faria Lima, em São Paulo, que está fazendo uma nova emissão para comprar novos imóveis. O fundo é bom, mas os dividendos ainda são baixos e é preciso pensar no longo prazo.

E você, o que acha do fundo PVBI11? Você pretende participar da nova emissão?
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