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R$ 300 mil: vale a pena comprar apartamento para alugar ou investir em FII?
O Tanaka recebeu R$ 300 mil. Vendeu um terreno, herdou de um tio, juntou a vida inteira. Não importa como. O dinheiro tá na conta e ele tem uma decisão: compra apartamento pra alugar ou bota tudo em fundo imobiliário?
Aí ele ouve, em todo canto: “cuidado, o governo tá de olho no aluguel.” “a Receita vai te pegar.” “aluguel vai ser taxado igual dividendo.”
Então deixa eu adiantar uma coisa: o imposto não é o problema do Tanaka. Pra maioria esmagadora de quem tem R$ 300 mil pra investir, o imposto de renda sobre o aluguel é zero. O vilão real mora num lugar que quase ninguém soma antes de assinar o contrato.
Os mesmos R$ 300 mil. No apartamento alugado, depois de tudo descontado, sobram R$ 980 por mês. No fundo imobiliário, sobram R$ 2.700 por mês — isentos de IR. Quase três vezes mais, com o mesmo dinheiro.
A diferença é R$ 1.720 por mês. Todo mês. Para sempre. Esse artigo mostra de onde vem esse número — e qual é o pega que vem junto com o FII, porque tem um.
👆 Assistiu ao vídeo? Então vai entender muito melhor tudo que vem a seguir.
A conta que poucos fazem: quanto o apartamento realmente paga por mês
Comprar um apartamento de R$ 300 mil para alugar parece simples. O FipeZap de maio de 2026 registra yield bruto médio de 6% ao ano em 12 capitais brasileiras. Em cima de R$ 300 mil, isso dá R$ 1.500 por mês bruto. Bonito no papel.
Agora vamos abrir as torneiras onde o dinheiro vaza antes de chegar na sua conta.
Vacância: imóvel fica vazio. O FipeZap registra vacância média de 8% do tempo nos grandes centros — o equivalente a quase um mês por ano sem receber nada. Desconta R$ 120 por mês da média.
Manutenção: 1% ao ano do valor do imóvel é o mínimo aceitável para pintura, encanamento, elétrica. Em R$ 300 mil, são R$ 3.000 por ano, ou R$ 250 por mês.
IPTU e condomínio quando vago: quando o imóvel fica sem inquilino, você paga do bolso. Estimativa conservadora: R$ 1.800 por ano, ou R$ 150 por mês amortizado.
Soma os vazamentos: R$ 120 + R$ 250 + R$ 150 = R$ 520 por mês saindo antes do imposto entrar na conta.
R$ 1.500 bruto menos R$ 520 de custos reais = R$ 980 líquido por mês. Yield líquido de 3,9% ao ano sobre R$ 300 mil. Quase poupança — com dor de cabeça e iliquidez de brinde.
E tem mais um detalhe que poucos percebem: o imóvel não pisca preço na tela. Quando o mercado imobiliário cai 15%, a cota do apartamento não aparece em vermelho no app. Isso cria a ilusão de estabilidade. Não é estabilidade — é ignorância do preço.
O imposto que assustou todo mundo — e quase não te toca
A Lei 15.270/2025 entrou em vigor em janeiro de 2026 e a maioria dos investidores de varejo simplesmente não sabe. Aluguel até R$ 5.000 por mês é isento de Imposto de Renda para pessoa física.
R$ 5.000 é o teto. Quanto rende o aluguel de um apartamento de R$ 300 mil? R$ 1.500 bruto — um terço do teto de isenção. O imposto é zero.
O espantalho da Receita Federal funcionou muito bem. Todo Tanaka com dinheiro novo ficou com medo de “ser pego” pelo governo — e tomou uma decisão de alocação com base num vilão que nem existe na faixa dele.
Isso não quer dizer que a isenção é eterna. A Fazenda já avisou que quer revisar “gastos tributários” — e aluguel entra nessa conta. Se sair uma MP nova reduzindo o teto para R$ 2.000 ou R$ 3.000 por mês, o cálculo muda. Mas hoje, em junho de 2026, para quem tem R$ 300 mil: imposto de aluguel = zero. Fato verificado na fonte primária — Câmara dos Deputados, Lei 15.270 de 26 de novembro de 2025.
Então o real inimigo, como você já sabe agora, é a vacância no mês que o inquilino foi embora e o IPTU que chegou ao mesmo tempo.
R$ 300 mil em FII: a matemática dos R$ 2.700 por mês isentos
Fundo de Investimento Imobiliário (FII) distribui rendimentos mensais para cotistas. A isenção de IR sobre esses rendimentos existe desde 2004 — Lei 11.033/2004 combinada com a Lei 8.668/93. São 22 anos de isenção vigente.
Para o FII pagar isento, precisa ter mais de 100 cotistas e ter as cotas negociadas em bolsa. Qualquer FII listado na B3 preenche esse requisito automaticamente.
O yield mediano dos FIIs bons hoje está em torno de 0,9% ao mês — base: dados de maio a junho de 2026 no Investidor10. Não use como referência fundo individual outlier: um CACR11 que pagou 51% de DY caiu 65% de cota em 28 dias. Outlier não é regra.
0,9% ao mês em R$ 300 mil = R$ 2.700 por mês líquido de IR. Yield de 10,8% ao ano — isento.
Para comparar com a renda fixa: o CDB pós-fixado hoje paga em torno de 100% do CDI (que segue a Selic de 14,25% ao ano). Mas o CDB paga IR regressivo — de 22,5% até 15% dependendo do prazo. Líquido, fica em torno de 10,8% ao ano também. O FII empata o CDB no líquido — e ainda tem potencial de ganho de capital na cota. O imóvel físico, a 3,9% líquido, perde dos dois.
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Se quiser entender melhor antes de tomar qualquer decisão, assisti esse vídeo que explico tudo com calma:
👉 Assista: Fundos Imobiliários ou Imóveis — Qual rende mais no bolso?
Comparativo direto: o que você perde por mês e em 10 anos com a escolha errada
| Critério | Apartamento para alugar | FII (bom, diversificado) |
|---|---|---|
| Capital investido | R$ 300.000 | R$ 300.000 |
| Rendimento bruto/mês | R$ 1.500 (6% aa) | R$ 2.700 (0,9%/mês) |
| Custos operacionais | −R$ 520/mês (vacância + manutenção + IPTU) | Taxa de gestão já deduzida no yield |
| Imposto de renda | Zero (Lei 15.270/2025, até R$5k/mês) | Zero (Lei 11.033/2004) |
| Rendimento líquido/mês | R$ 980 | R$ 2.700 |
| Yield líquido anual | 3,9% aa | 10,8% aa |
| Liquidez | Meses para vender, tudo ou nada | D+2, vende só o que precisar |
| Diversificação | 1 imóvel, 1 risco de vacância | 5–6 fundos, risco diluído |
| Volatilidade visível | Não pisca na tela (ilusão de segurança) | Pisca no app todos os dias |
A diferença mensal é R$ 1.720. Parece pequeno? Em 10 anos, reinvestindo essa diferença à Selic atual de 14,25% ao ano (composta), o patrimônio alternativo que o Tanaka deixou de construir é de R$ 502 mil. Em 20 anos, R$ 2,4 milhões. Isso é o custo real do medo do imposto errado.
Em outras palavras: o Tanaka que escolheu o apartamento pela “segurança” pagou R$ 502 mil em 10 anos para ter a sensação de ver tijolo.
O pega que ninguém menciona — mas o Tanaka precisa saber
FII não é maravilha sem asterisco. Há dois riscos reais que qualquer um que for entrar precisa compreender antes de aplicar.
Volatilidade da cota: o preço da cota sobe e desce todo dia. Quando a Selic sobe, FIIs de papel perdem cota porque o custo de oportunidade aumenta. Quem não tem estômago pra ver o patrimônio cair 10–15% temporariamente vai vender no fundo — e aí a conta não fecha mais. Isso explica por que a regra de emergência é inegociável: 6 meses de custo em Tesouro Selic antes de colocar um real em FII. FII é renda, não é colchão.
Risco de isenção: a isenção de IR sobre FII é lei — mas não é pétrea. A Fazenda já declarou publicamente que quer revisar “gastos tributários”, e a isenção de FII está na lista. A MP que tentou taxar em 2025 caducou sem vira lei. Mas o risco não sumiu, apenas adiou. Se sair MP nova taxando rendimentos de FII, o yield líquido cai. Não dramatically — mas cai. A estratégia inteligente é monitorar esse risco e ter o critério de saída definido ANTES de entrar.
E tem mais um aviso que vale repetir: essa análise é para dinheiro novo. Se você já tem um apartamento quitado, alugado, com inquilino bom e dormindo tranquilo — não precisa vender nada por causa deste artigo. A conta aqui é para quem tem R$ 300 mil na mão e a pergunta na cabeça: tijolo ou cota?
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FAQ — Perguntas frequentes sobre FII versus apartamento para alugar
Quanto rende um apartamento de R$ 300 mil alugado por mês?
Um apartamento de R$ 300 mil gera aluguel bruto de aproximadamente R$ 1.500 por mês — yield médio de 6% ao ano segundo o FipeZap de maio de 2026. Depois de descontar vacância (8% do tempo), manutenção (1% ao ano do valor) e IPTU/condomínio quando vago, o rendimento líquido cai para cerca de R$ 980 por mês. Yield líquido de 3,9% ao ano. Imposto de renda: zero (Lei 15.270/2025 isenta aluguel até R$ 5.000/mês para pessoa física).
Quanto rende R$ 300 mil em fundos imobiliários (FII) por mês?
R$ 300 mil investidos em uma carteira diversificada de FIIs bons rendem aproximadamente R$ 2.700 por mês, com base no yield mediano de 0,9% ao mês (dados do Investidor10, maio-junho de 2026). Esse rendimento é isento de Imposto de Renda para pessoa física desde 2004 (Lei 11.033/2004), desde que o fundo tenha mais de 100 cotistas e seja negociado em bolsa — o que vale para qualquer FII listado na B3.
O aluguel de imóvel residencial paga Imposto de Renda?
Desde janeiro de 2026, aluguel recebido por pessoa física de até R$ 5.000 por mês é isento de IR, conforme a Lei 15.270 de 26 de novembro de 2025. Um apartamento de R$ 300 mil aluga por cerca de R$ 1.500 por mês — bem abaixo do teto de isenção. Na prática, o imposto de renda não é o problema para a grande maioria dos investidores pessoa física nessa faixa de patrimônio.
FII é mais seguro que imóvel físico para investir?
Depende do que você chama de “seguro”. O imóvel físico não pisca preço na tela, o que cria a ilusão de estabilidade — mas o preço cai tanto quanto o FII, só que sem visibilidade. O FII tem liquidez (vende em D+2), diversificação (5–6 fundos protegem da vacância de qualquer um) e rendimento quase três vezes maior líquido. O risco real do FII é a volatilidade de cota (que assusta quem não tem reserva de emergência) e o risco de revisão da isenção fiscal. Ambos são gerenciáveis com estratégia definida antes de entrar.
Vale a pena vender meu apartamento para investir em FII?
Esta análise não é recomendação de vender imóvel que já está alugado, quitado e gerando renda. A conta serve para quem tem dinheiro novo — vendeu um bem, herdou, juntou — e está decidindo onde alocar. Para esse caso, os números são claros: R$ 300 mil em FII geram R$ 1.720 a mais por mês do que o mesmo valor em apartamento alugado. Mas se você já tem o imóvel funcionando e está dormindo bem com ele, a decisão de vender envolve custo de transação, ITBI, ganho de capital e contexto pessoal que este artigo não consegue calcular por você.
Conclusão: o espantalho que custou R$ 1.720 por mês
O medo do imposto foi o espantalho perfeito. Todo mundo olhou pra ele e ninguém olhou pra vacância, pro IPTU, pro mês que o imóvel ficou vazio com condomínio acumulando.
A realidade em números, com R$ 300 mil:
- Apartamento alugado: R$ 980/mês líquido (3,9% aa)
- Carteira de FIIs: R$ 2.700/mês isento (10,8% aa)
- Diferença: R$ 1.720 por mês — para sempre, enquanto a tese não mudar
O vilão nunca usou gravata da Receita. Ele mora no custo que ninguém soma.
Isso não significa que FII é bala de prata. Volatilidade existe, risco de revisão da isenção existe, e você precisa de reserva de emergência antes de entrar em qualquer renda variável. Mas com as cartas na mesa e a conta fechada, a pergunta deixa de ser “o governo vai me taxar?” — e vira: o seu dinheiro tá trabalhando, ou tá descansando num imóvel bonito?
Gostou da análise? No canal Investir e Cocar eu trago esse tipo de conteúdo toda semana.
