⏰ 4 min de leitura
O Grupo Carrefour pediu ao Cade, em 9 de outubro, aval para vender até 22 imóveis do Atacadão ao fundo imobiliário Pátria Renda Urbana (HGRU11). O fundo vira dono dos prédios e o Atacadão continua nas lojas, agora pagando aluguel. O valor do negócio não foi divulgado, e a notificação veio a público nesta terça-feira (20), num mês em que a cota do HGRU11 já subiu 9,8%.
O que aconteceu
No formulário entregue ao Cade, o Carrefour descreve a operação como troca de dono do imóvel, sem troca de quem opera a loja. O HGRU11 compra os prédios e aluga de volta ao Atacadão na hora. No mercado, isso tem nome: sale and leaseback, a venda seguida de aluguel.
Por isso a varejista pediu o rito sumário, o caminho rápido do Cade para negócios sem efeito na concorrência. Na defesa, o Carrefour escreveu que não há “quaisquer efeitos concorrenciais decorrentes da operação”.
Não é a primeira rodada. Em fevereiro, o grupo confirmou a venda de outras 22 lojas do Atacadão para fundos da Guardian e da TRX, por R$ 975 milhões no total, com contratos de aluguel de 15 anos. Nos documentos do HGRU11 publicados no Fundos.NET até 19 de outubro, a compra ainda não aparece em fato relevante.
Os números do HGRU11 antes do negócio
O retrato de setembro, tirado do relatório gerencial do fundo, mostra uma carteira que já vive de varejo e faculdade:
| Indicador (set/2026) | Valor |
|---|---|
| Imóveis na carteira | 104 |
| Inquilinos | 29 |
| Vacância física | 0,8% |
| Prazo médio dos contratos | 8,9 anos |
| Rendimento mensal | R$ 0,95 por cota |
| Valor patrimonial da cota | R$ 127,89 |
| Cota na bolsa em 30/09 | R$ 114,55 |
| Cota na bolsa em 20/10 | R$ 125,80 |
O Atacadão já é inquilino: lojas em Indianópolis e na Joaquina Ramalho (São Paulo), em São Carlos (SP) e em Cambé (PR) aparecem na lista de imóveis. Com mais 22, o número de prédios do fundo sobe cerca de 20% e a dependência do mesmo grupo varejista cresce junto.
O dinheiro tem origem provável. Em agosto, o fundo abriu a 7ª emissão de cotas, de até R$ 1,1 bilhão, a R$ 128,20 por cota. O fundo não informou se esse caixa vai para as lojas do Atacadão.
O que muda para quem investe
Quem pôs R$ 100 mil no HGRU11 no fechamento de 30 de setembro comprou 872 cotas. Em 20 de outubro, elas valiam R$ 109.698. Ainda caíram R$ 828,40 de rendimento no dia 15, isentos de IR. O fundo não atribuiu a alta a nenhum fato, e a notificação ao Cade só veio a público depois dela.
Para quem chega agora, a conta é outra. Os mesmos R$ 100 mil compram 794 cotas, 78 a menos. Se o rendimento seguir em R$ 0,95, o que a gestora indicou para o segundo semestre, caem R$ 754 por mês em vez de R$ 828. São R$ 74 a menos todo mês só porque a cota subiu antes da compra.
A cota também encostou no valor dos imóveis. Em setembro, o fundo era negociado a 0,90 vez o patrimônio (cada R$ 1 de imóvel saía por R$ 0,90). Agora, a R$ 125,80, está a 0,98 vez. O desconto que existia quase sumiu.
O outro lado é o inquilino. Contrato longo com uma rede do tamanho do Carrefour costuma dar previsibilidade ao aluguel. Mas, quanto maior o peso de um só grupo, mais o rendimento depende dele. O caso do BRCO11 com o GPA mostra o que acontece com o cotista quando o grande inquilino rompe contrato.
Para ver quantas cotas de um fundo pagam a renda que você quer por mês, o simulador de renda com FIIs faz a conta com o rendimento atual.
Próximos passos
A Superintendência-Geral do Cade decide se aprova a operação pelo rito sumário. Depois disso, o fundo precisa divulgar no Fundos.NET o valor pago e o aluguel contratado, dois números que dizem se a compra aumenta ou dilui o rendimento por cota. O relatório gerencial de outubro sai em meados de novembro, e o rendimento de outubro é anunciado no último dia útil do mês.
Perguntas frequentes
O HGRU11 vai comprar lojas do Atacadão?
O Carrefour notificou ao Cade a venda de até 22 imóveis do Atacadão ao HGRU11. A operação depende do aval do órgão, e o valor ainda não foi divulgado. O Atacadão segue nas lojas como inquilino.
Quanto rendem R$ 100 mil no HGRU11?
Com a cota a R$ 125,80 em 20 de outubro, R$ 100 mil compram 794 cotas. A R$ 0,95 por cota, isso dá cerca de R$ 754 por mês, isentos de IR para pessoa física.
O que é sale and leaseback?
É quando uma empresa vende o imóvel que usa e passa a pagar aluguel ao comprador. A empresa transforma prédio em dinheiro, e o fundo ganha um inquilino com contrato longo.
Fontes: InfoMoney · Times Brasil · Times Brasil (venda de fevereiro) · Relatório gerencial HGRU11, set/2026 · Fato relevante da 7ª emissão · Aviso de rendimento de setembro
