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O fundo imobiliário ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária) assinou nesta quinta-feira (29) a venda do galpão da Avenida dos Estados, em Santo André (SP), para a própria inquilina, a Coca-Cola FEMSA, por R$ 140 milhões. O preço fica 12% acima do laudo de avaliação de junho de 2026 e gera lucro de R$ 17,3 milhões, ou R$ 0,105 por cota, segundo o fato relevante enviado à B3. Em troca, o fundo deixa de receber R$ 940,9 mil de aluguel por mês, o equivalente a 6,8% do rendimento que pagou em outubro.
O ganho não vem com anúncio de dividendo extra. O comunicado informa o lucro em regime de caixa, mas não marca data nem valor de distribuição adicional. Até a escritura ser lavrada, a Coca-Cola segue pagando aluguel ao fundo.
O galpão de Santo André que a Coca-Cola alugava e agora leva
O imóvel tem 36,7 mil m² de terreno e 12,7 mil m² de área construída. Quem ocupa é a SPAL Indústria Brasileira de Bebidas, braço da Coca-Cola FEMSA, maior engarrafadora da marca no mundo. O contrato de aluguel ia até outubro de 2033, mas a inquilina preferiu virar dona.
O ALZR11 comprou o galpão em 31 de dezembro de 2021. Somando preço, custos da transação e obras, o fundo colocou R$ 122,7 milhões no ativo. Boa parte veio de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), cuja dívida ainda soma cerca de R$ 56 milhões e será quitada com o dinheiro da venda. A Coca-Cola já pagou R$ 7 milhões de sinal; os R$ 133 milhões restantes entram na data da escritura.
Os números da venda: de R$ 66,7 milhões investidos a R$ 84 milhões de volta
| Item | Valor (fato relevante de 29/10/2026) |
|---|---|
| Preço de venda à Coca-Cola FEMSA | R$ 140,0 milhões |
| Investimento total no imóvel desde 31/12/2021 (preço, custos e obras) | R$ 122,72 milhões |
| Saldo do CRI a quitar em 29/10/2026 | R$ 55,97 milhões |
| Valor líquido que o fundo recebe | R$ 84,03 milhões |
| Capital próprio investido | R$ 66,75 milhões |
| Lucro extraordinário em regime de caixa | R$ 17,28 milhões (R$ 0,105 por cota) |
| Cap rate da venda | 8,07% ao ano |
| Retorno anual estimado pela gestora (TIR) | cerca de 11% ao ano |
Descontado o CRI, o fundo embolsa R$ 84 milhões sobre R$ 66,7 milhões de capital próprio, um ganho de 25,9% sem contar os aluguéis recebidos no caminho. Contando os aluguéis, a gestora estima retorno de 11% ao ano. No mesmo período, de janeiro de 2022 a 29 de outubro de 2026, o CDI acumulou 79,8%, o que dá 12,9% ao ano. Em dinheiro: R$ 10 mil que acompanhassem a taxa do galpão virariam R$ 16.550; os mesmos R$ 10 mil no CDI, R$ 17.980. O imóvel de uma das marcas mais conhecidas do país perdeu para a renda fixa por quase R$ 1.500 a cada R$ 10 mil. Quem quiser refazer a conta com outra taxa pode usar a calculadora de renda fixa do site.
O que muda no rendimento de R$ 0,084 do ALZR11
Em 23 de outubro o fundo pagou R$ 0,084 por cota, referente a setembro. O aluguel da Coca-Cola, de R$ 940,9 mil por mês, equivale a R$ 0,0057 por cota, ou 6,8% desse rendimento. Para quem tem 1.000 cotas (R$ 9.540 pelo fechamento de quinta, a R$ 9,54), são R$ 5,70 a menos por mês a partir da escritura, até a gestora colocar os R$ 84 milhões para trabalhar.
Repor esse aluguel só com o dinheiro líquido da venda exigiria comprar imóveis a um cap rate de 13,4%, bem acima dos 8,07% desta operação. A conta melhora porque o fundo também para de pagar juros e amortização do CRI de R$ 56 milhões, mas o comunicado não detalha quanto isso economiza por mês.
Do outro lado, os R$ 0,105 por cota de lucro valem R$ 105 para as mesmas 1.000 cotas, pouco mais de um mês de rendimento. A regra dos FIIs obriga a distribuir ao menos 95% do resultado de caixa de cada semestre, então o ganho tende a aparecer nos próximos pagamentos, mas sem data anunciada.
O contraste chama atenção: o fundo vende um galpão 12% acima do laudo enquanto a cota é negociada 11% abaixo do valor patrimonial de R$ 10,69, segundo o Investidor10. A cota também está 10% abaixo dos R$ 10,61 da 9ª emissão em andamento. Em outubro, outro fundo de renda urbana foi na direção contrária: o HGRU11 comprou 22 lojas do Atacadão.
Os R$ 0,105 por cota viram dividendo extra?
O fato relevante não anuncia distribuição extraordinária. Como o lucro é em regime de caixa e os FIIs precisam repassar ao menos 95% do resultado semestral, a tendência é que o valor seja incorporado aos rendimentos após o recebimento dos R$ 133 milhões, na escritura. A data depende do cumprimento das condições do contrato.
Vender acima do laudo compensa se o imóvel rendeu menos que o CDI?
Depende do que o fundo faz com os R$ 84 milhões. O galpão rendeu 11% ao ano num período em que a Selic chegou a 13,75%, e a venda troca um aluguel de 8,07% ao ano por caixa que ainda precisa achar destino. Se a gestora comprar ativos com cap rate maior ou abater dívida cara, a renda por cota pode subir; se o dinheiro ficar parado, a cota perde 6,8% da receita até lá.
Dados: fato relevante ALZR11 (B3) · aviso de rendimentos de outubro · InfoMoney · Seu Dinheiro
