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O IFIX, índice que reúne os fundos imobiliários negociados na B3, chegou a cair mais de 8% nesta segunda-feira (26), primeiro pregão depois da reeleição de Luiz Inácio Lula da Silva. Por volta das 11h20, o índice estava em 3.665 pontos, segundo o Money Times, e devolvia em uma manhã a alta de cerca de 6% acumulada desde o primeiro turno. Fundos de shopping e de renda urbana perdiam mais de 8%; o KNCR11, que recebe juros atrelados ao CDI, perdia 0,4%.
Juro futuro perto de 15% ao ano puxou o IFIX para baixo
A queda dos fundos acompanhou o resto do mercado. O Ibovespa acionou o circuit breaker às 10h03 e seguia em queda de quase 16% no fim da manhã. Os contratos de juros futuros (DI) com vencimento a partir de 2029 subiam para perto de 15% ao ano, e o Tesouro cancelou os leilões de títulos prefixados e de inflação previstos para a semana.
Para o fundo imobiliário, juro alto pesa direto no preço da cota. O cotista compra o FII pelo aluguel que cai na conta todo mês. Quando um título público passa a pagar perto de 15% ao ano, o mesmo aluguel precisa vir com uma cota mais barata para continuar competitivo, e o preço se ajusta para baixo até o rendimento voltar a fazer sentido.
Caio Nabuco de Araujo, analista da Empiricus Research, disse ao Money Times que a reeleição deve pressionar as cotas, “especialmente os de tijolo”, depois da alta de 6,8% no mês. Ele espera correção maior em lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos, os segmentos mais sensíveis à curva de juros.
VISC11 e HGRU11 perderam mais de 8%; o KNCR11, 0,4%
A tabela mostra oito dos fundos mais negociados da B3, com o preço de fechamento de sexta-feira (23) e a cotação por volta das 12h30 desta segunda, segundo o Yahoo Finance. Os números ainda podem mudar até o fechamento.
| Fundo | Segmento | Sexta (23/10) | Segunda, 12h30 | Variação |
|---|---|---|---|---|
| VISC11 | Shoppings | R$ 114,20 | R$ 104,26 | -8,7% |
| HGRU11 | Renda urbana | R$ 125,47 | R$ 114,93 | -8,4% |
| HGLG11 | Galpões logísticos | R$ 159,66 | R$ 150,53 | -5,7% |
| KNRI11 | Lajes e galpões | R$ 162,30 | R$ 153,50 | -5,4% |
| XPML11 | Shoppings | R$ 104,61 | R$ 99,00 | -5,4% |
| BTLG11 | Galpões logísticos | R$ 104,80 | R$ 99,80 | -4,8% |
| MXRF11 | Papel (dívidas imobiliárias) | R$ 9,44 | R$ 9,01 | -4,6% |
| KNCR11 | Papel atrelado ao CDI | R$ 105,55 | R$ 105,18 | -0,4% |
O VISC11, de shoppings, e o HGRU11, de imóveis alugados para varejo e serviços, lideraram as perdas, com mais de 8%. Os galpões logísticos (HGLG11 e BTLG11) caíram entre 4,8% e 5,7%. O MXRF11, que também investe em dívidas imobiliárias, perdeu 4,6%. Só o KNCR11 ficou praticamente parado: como os juros que ele recebe acompanham o CDI, a alta do juro tende a aumentar o rendimento mensal dele, em vez de achatar o preço.
O que a queda fez com a renda de R$ 1.000 por mês no HGLG11
O HGLG11 pagou R$ 1,17 por cota em outubro. Para receber R$ 1.000 por mês com esse rendimento, são necessárias 855 cotas. Na sexta, essas 855 cotas valiam R$ 136.509. Às 12h30 desta segunda, valiam R$ 128.703. Quem já tinha a posição viu R$ 7.806 sumirem do extrato em uma manhã, sem que nenhum galpão do fundo tenha perdido inquilino.
A renda, por enquanto, é a mesma: o rendimento depende do aluguel recebido, e o aluguel não muda com o resultado da eleição. O que muda é a conta para quem compra agora. Com a cota a R$ 150,53, os mesmos R$ 1,17 equivalem a 0,78% ao mês, contra 0,73% na sexta. Em um ano, o rendimento sobe de cerca de 8,8% para 9,3% sobre o preço pago, isento de imposto de renda para a pessoa física.
A comparação com a renda fixa ficou mais dura no mesmo dia. A Selic estava em 13,75% ao ano em 26 de outubro de 2026, segundo o Banco Central, e o juro longo perto de 15% puxa o que o investidor exige de qualquer aplicação de renda. Quem quiser testar quanto precisa investir em fundos imobiliários para chegar a uma renda mensal pode usar o simulador de renda mensal com FIIs.
Se a cota do FII caiu, o rendimento mensal também cai?
Não necessariamente. O rendimento sai do aluguel ou dos juros que o fundo recebe, e esses contratos não mudam porque a cota caiu na bolsa. O corte só acontece se o fundo perder inquilino, tiver calote na carteira ou renegociar aluguel para baixo.
Com o juro longo perto de 15%, os 9,3% ao ano do HGLG11 ficaram para trás?
Depende de como se compara. O título público paga juro prefixado e tem imposto de renda de 15% para prazos acima de dois anos, o que leva 15% brutos para cerca de 12,75% líquidos. O aluguel do FII chega isento e costuma ser corrigido pela inflação nos contratos, mas a cota oscila todo dia, como mostrou esta segunda-feira.
Dados: Money Times · Yahoo Finance · Banco Central
