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O Zagros Renda (GGRC11) assinou na sexta-feira (30) a venda de 10 galpões ao fundo Suno Imóveis por R$ 530 milhões, 14,18% acima do último laudo de avaliação, segundo o fato relevante. O lucro estimado é de R$ 75 milhões, cerca de R$ 0,22 por cota. O fechamento está previsto para até 6 de novembro.
Para quem tem cota, R$ 0,22 equivalem a pouco mais de dois meses do rendimento atual, de R$ 0,10 por mês. O fundo, porém, não garante esse repasse: o documento diz que a estimativa não é promessa de distribuição e que o lucro só entra na conta conforme o dinheiro cai no caixa.
Os 10 galpões que o GGRC11 vendeu ao Suno Imóveis
Três dos imóveis são da Ambev, em Pelotas (RS), Itajaí (SC) e Guarulhos (SP). Os outros são Benteler, em Igarassu (PE); CD Cotia (SP); Eagleburgmann, em Campinas (SP); Martin Brower, em Curitiba; Todimo, em Cuiabá; CD Contagem (MG); e Green House, em Indaiatuba (SP).
O preço equivale a 18% dos R$ 2,94 bilhões em imóveis que o fundo mostrava no relatório de setembro. É uma virada para um fundo que ganhou o apelido de “Pacman dos FIIs” por passar 2025 comprando. O negócio foi anunciado em julho, e a gestão esperava concluí-lo em outubro.
Parcelado sem correção, o preço de R$ 530 milhões encolhe
| Pagamento | Valor | Fatia do preço |
|---|---|---|
| Sinal, pago em 30/10 | R$ 10,6 milhões | 2% |
| Fechamento, até 6/11 | R$ 371 milhões | 70% |
| 14 parcelas mensais de R$ 10,6 milhões, sem correção | R$ 148,4 milhões | 28% |
A última linha é onde o preço perde força, porque a parcela de dezembro de 2027 terá o mesmo valor nominal da primeira. Descontadas pelo CDI de 13,65% ao ano (taxa de 30/10), as 14 parcelas valem R$ 137,1 milhões hoje. São R$ 11,3 milhões a menos, ou cerca de R$ 0,03 por cota.
Com esse desconto, o prêmio sobre o laudo cai de 14,18% para perto de 11,75%. A conta é deste site, não do documento, e o negócio segue acima da avaliação. O fundo também informa uma taxa interna de retorno estimada em 12,57% ao ano, abaixo desse CDI. A comparação justa seria com o CDI do período em que manteve os imóveis, que o fato relevante não traz.
Quanto os R$ 0,22 pesam para quem tem GGRC11
A cota fechou a R$ 8,48 em 30 de outubro, último pregão antes da divulgação. Quem tivesse R$ 10 mil nesse preço teria 1.179 cotas e receberia cerca de R$ 118 por mês. Se todo o lucro da venda fosse repassado, entrariam mais R$ 259, uma vez só.
O dinheiro não chega de uma vez. Até dezembro, o fundo recebe 76% do preço, somando sinal, fechamento e duas parcelas. Se o lucro for reconhecido nessa proporção, hipótese deste site, cerca de R$ 0,17 por cota cairia no 2º semestre de 2026, e o resto ao longo de 2027.
O rendimento mensal anda justo. Em setembro, o fundo gerou R$ 33,25 milhões e distribuiu R$ 34,54 milhões, o que dá R$ 0,096 de resultado para R$ 0,10 pagos. O lucro da venda pode cobrir essa folga, mas os aluguéis dos 10 imóveis saem da receita, e o documento não informa quanto.
O laudo do GGRC11 diz uma coisa, a cota diz outra
O comprador pagou R$ 1,14 por cada R$ 1 de laudo. Na bolsa, quem comprou a cota a R$ 8,48 pagou R$ 0,77 por cada R$ 1 de patrimônio, já que o valor patrimonial era de R$ 11,02 em setembro. A diferença é de 23% abaixo do patrimônio, contra 14% acima do laudo. Entre outros fundos de galpões, o site já comparou HGLG11 e BTLG11.
O destino do dinheiro tem um detalhe que passa rápido no documento. Os recursos podem comprar cotas de outros fundos, “inclusive aqueles que venham a deter” os imóveis vendidos. Ou seja, o GGRC11 pode voltar a ter exposição aos mesmos galpões, agora como cotista. Também podem pagar obrigações de CRIs ou comprar novos imóveis, e a escolha fica com a gestora.
Do fechamento em 6 de novembro à última parcela no fim de 2027
O fechamento depende de condições que o fato relevante chama de usuais e não detalha. A primeira parcela vence 30 dias após a assinatura, no fim de novembro, e a última, em dezembro de 2027. O semestre fecha em 31 de dezembro, data que define a apuração do lucro a distribuir.
O GGRC11 é obrigado a pagar os R$ 0,22 aos cotistas?
Não nesse valor exato. A regra manda distribuir ao menos 95% do lucro apurado no semestre, mas a conta inclui todas as receitas e despesas do fundo. O próprio documento afirma que os números são estimativas, sem garantia de distribuição.
Se os galpões saíram acima do laudo, por que a cota segue abaixo do patrimônio?
A venda mede 10 imóveis, 18% da carteira, e o resto continua avaliado só por laudo. O preço também concorre com os juros: o GGRC11 pagou R$ 1,20 em 12 meses, 14,15% sobre R$ 8,48, com risco de inquilino e de oscilação, contra 13,65% do CDI em 30/10. Para testar outros valores em renda fixa, há a calculadora do site.
Dados: Fato relevante do GGRC11 · Relatório de gestão de setembro · B3, fechamento de 30/10 · BCB, CDI
