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O fundo imobiliário Inter Logístico (INLG11) informou na noite desta quinta-feira (5) que mais uma inquilina do galpão Log Gaiolli, em Guarulhos (SP), está em recuperação judicial: a Navarro Distribuidora de Medicamentos, que responde por cerca de 5,4% da receita imobiliária mensal do fundo. Em setembro tinha sido a vez da Comercial RS, com 5,8%. Somadas, as duas pagam 11,2% do aluguel que entra no INLG11 todo mês.
Em dinheiro de cotista, 11,2% da receita média de locação de abril a setembro dá cerca de R$ 343 mil por mês, ou R$ 0,08 por cota. O fundo paga R$ 0,60 por cota todo mês desde abril. A gestora diz que não espera impacto relevante no rendimento, e o fundo tem guardados R$ 2,5 milhões de resultado não distribuído, o bastante para cobrir uns sete meses sem as duas inquilinas.
Navarro pediu recuperação em outubro, mas o fundo só soube agora
Segundo o fato relevante publicado no Fundos.NET, a Navarro entrou com o pedido em 3 de outubro, junto com outras empresas do mesmo grupo, e a Justiça de São Paulo aceitou o processamento em 4 de novembro. O contrato com o fundo vai até 30 de março de 2031. Até o pedido, a distribuidora estava em dia com todos os pagamentos.
A Comercial RS chegou ao mesmo ponto por outro caminho. O fato relevante de 22 de setembro conta que ela já devia antes de pedir recuperação: fez dois acordos para parcelar aluguel atrasado, não cumpriu nenhum por inteiro e deixou de pagar o aluguel de julho. Ficaram em aberto R$ 213,7 mil, na fatia de 80% que o fundo tinha do imóvel na época. Em julho o INLG11 comprou os 20% que faltavam do Gaiolli, com um CRI de R$ 30,2 milhões a 9,3% ao ano, e passou a ser dono do galpão inteiro.
As duas inquilinas do Gaiolli lado a lado
| Comercial RS | Navarro Medicamentos | |
|---|---|---|
| Pedido de recuperação judicial | 27/07/2026 | 03/10/2026 |
| Fundo comunicou ao mercado | 22/09/2026 | 05/11/2026 |
| Fatia da receita imobiliária mensal | 5,8% | 5,4% |
| Contrato vai até | 10/05/2030 | 30/03/2031 |
| Situação com o fundo | atrasou aluguel e acordos | em dia até o pedido |
Fora as duas, o relatório gerencial de setembro mostra o fundo com vacância zero pelo oitavo mês seguido e inadimplência de 8,9% da receita no mês, já descontado um erro de repasse que foi corrigido no começo de outubro.
O que os R$ 0,60 do INLG11 têm de folga
A conta que importa para quem tem a cota é quanto do rendimento depende dessas duas empresas. Pelo relatório, a receita de locação ficou entre R$ 2,76 milhões e R$ 3,6 milhões por mês de abril a setembro, e o fundo distribuiu R$ 2,71 milhões todo mês, ou R$ 0,60 para cada uma das 4,51 milhões de cotas. Se as duas parassem de pagar ao mesmo tempo, sairiam do caixa cerca de R$ 0,08 por cota por mês, perto de 13% do rendimento atual.
É aí que entra a reserva. O fundo acumulava em setembro R$ 2,51 milhões de resultado já apurado e não distribuído, R$ 0,56 por cota. Isso segura o pagamento de R$ 0,60 por uns sete meses mesmo no pior caso, sem contar o que a recuperação judicial devolver. Quem tem 100 cotas recebe R$ 60 por mês; sem reserva e sem as duas inquilinas, seriam uns R$ 52.
O mercado já cobra o risco. A cota fechou a quinta-feira (5) a R$ 58,90, 9,7% abaixo dos R$ 65,22 de 23 de outubro, numa queda que pegou quase todos os FIIs depois do 2º turno, como mostrou a queda do IFIX após a reeleição. A esse preço, os R$ 0,60 equivalem a 1,02% ao mês, ou 12,2% em 12 meses sem reinvestir, abaixo da Selic de 13,75% em nov/2026, mantida pelo Copom nesta quarta-feira (4). A cota patrimonial era de R$ 106,46 em setembro, então a bolsa paga 55 centavos por real de patrimônio. Dá para comparar com a renda fixa na calculadora de renda fixa do site.
Rendimento de outubro sai em 16 de novembro
O próximo pagamento já está anunciado: R$ 0,60 por cota para quem tinha o INLG11 no fim do dia 30 de outubro, com crédito em 16 de novembro, segundo o aviso aos cotistas. É o primeiro rendimento anunciado depois que a Navarro entrou com o pedido, e ele veio igual aos meses anteriores.
A recuperação judicial cancela o contrato de aluguel?
Não automaticamente. A empresa em recuperação pode continuar no imóvel pagando o aluguel corrente, e as dívidas antigas entram na negociação com os credores. O risco para o fundo é a inquilina devolver o espaço ou atrasar de novo, como fez a Comercial RS antes do pedido.
Por que um fundo com vacância zero cai junto com os outros?
Porque a cota segue o custo do dinheiro: com a Selic a 13,75% em nov/2026, um rendimento de 12,2% ao ano perde para a renda fixa sem risco de inquilino. Foi o mesmo que aconteceu com o BRCO11 quando o GPA rompeu o contrato: o problema de um locatário pesa mais quando a cota já está barata.
Dados: Fato relevante INLG11 (05/11/2026) · Relatório gerencial set/2026 · Money Times
