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O XP Malls (XPML11), fundo imobiliário de shoppings com 733 mil cotistas, vai deixar de pagar R$ 0,92 por cota todo mês. No relatório gerencial publicado em 9 de novembro, a gestora passou a projetar de R$ 0,74 a R$ 0,84 por cota até dezembro, um corte de 9% a 20%. O gestor Felipe Teatini disse ao Seu Dinheiro que o ajuste já entra no próximo pagamento, o do resultado de outubro.
Mesmo o piso fica acima do que os shoppings colocaram no caixa em setembro. O fundo teve resultado de R$ 32,36 milhões, ou R$ 0,50 por cota, e distribuiu R$ 59,16 milhões, segundo o relatório gerencial. O que falta sai de lucro guardado com a venda de shoppings. Na bolsa, a cota saiu de R$ 96,00 no fechamento de 9 de novembro para R$ 89,51 em 12 de novembro, queda de 6,8%.
Por que o XP Malls abandona os R$ 0,92 depois de 29 meses
O valor vinha sendo pago desde maio de 2024. Naquele ano, o fundo comprou seis shoppings da SYN (SYNE3) por cerca de R$ 2 bilhões e parcelou metade do pagamento. Passou a receber o aluguel inteiro dos shoppings enquanto a parte ainda não paga rendia CDI. “Nós compramos 100% do resultado dos shoppings pagando só por metade disso”, disse Teatini.
As vendas de imóveis ajudaram a esticar a conta: o Catarina Fashion Outlet em 2023, o Caxias Shopping em 2024 e fatias em nove shoppings para a Riza em 2025, por R$ 1,6 bilhão. Essa última levou cerca de um quinto da carteira, e o rendimento continuou igual. “E nisso, a conta chegou”, resumiu o gestor.
O varejo também pesa. O relatório cita queda real de 3,9% nas vendas do varejo em setembro sobre o mesmo mês de 2025, pelo índice Cielo, o 16º mês seguido de baixa. A vacância dos shoppings do fundo chegou a 5,3%, contra uma média histórica perto de 4%, e a inadimplência líquida está em 2,7%. Teatini considera saudável ficar abaixo de 1,5%.
Quanto o XPML11 gerou e quanto distribuiu em 2026
| Período | Resultado | Distribuído |
|---|---|---|
| Setembro de 2026 | R$ 32,36 milhões | R$ 59,16 milhões |
| Janeiro a setembro de 2026 | R$ 417,06 milhões | R$ 521,89 milhões |
| 12 meses até setembro | R$ 746,33 milhões | R$ 681,83 milhões |
Nos 12 meses, o resultado parece sobrar, mas R$ 274,19 milhões dele vieram de lucro com venda de shoppings, dinheiro que não se repete todo mês. Sem essa parte, aluguel, renda fixa e outros fundos somaram R$ 472,14 milhões, o bastante para cobrir só 69% do que foi pago.
Em 2026, o fundo distribuiu 25% a mais do que gerou. O resultado guardado e ainda não pago estava em R$ 61 milhões no fim de setembro, cerca de R$ 0,95 por cota, antes de contar o ganho com a venda da fatia de 16,99% no Shopping Cidade Jardim, concluída em 16 de outubro por R$ 456,3 milhões. Em 1º de novembro, o site mostrou como essa reserva vinha encolhendo para manter os R$ 0,92.
O que o corte tira de quem tem 100 cotas do XPML11
Ao preço de 12 de novembro, 100 cotas custam R$ 8.951. Elas recebiam R$ 92 por mês, sem imposto de renda. No teto da nova faixa, passam a receber R$ 84. No piso, R$ 74, ou R$ 216 a menos em um ano.
Sobre a cota de R$ 89,51, o rendimento anual simples cai de 12,3% para 11,3% no teto e 9,9% no piso. A Selic de 13,75% em vigor em novembro de 2026 (Banco Central), descontado o IR de 15% de quem fica mais de dois anos no Tesouro Selic, deixa 11,7%. Nas duas pontas da faixa, o fundo isento passa a render menos do que a Selic deixa líquido; no piso, a diferença chega a 1,8 ponto.
A bolsa se adiantou: as mesmas 100 cotas perderam R$ 649 em valor entre 9 e 12 de novembro. É o que o corte no piso tiraria de rendimento em 36 meses. Para refazer a conta com outra quantidade de cotas, o simulador de renda com FII mostra o rendimento mensal. Pelo calendário dos últimos 12 meses, a data-com cai entre os dias 16 e 18, e o pagamento sai uma semana depois.
Se o fundo ainda tem reserva, por que cortar agora?
Em setembro faltaram R$ 0,42 por cota entre o que o fundo gerou e o que pagou. Somando os R$ 0,95 da reserva e os R$ 2,07 por cota de ganho com o Cidade Jardim citados pelo gestor, o dinheiro cobriria essa diferença por pouco mais de 7 meses. O gestor diz que quer aproximar o pagamento do resultado recorrente antes que a reserva acabe.
O rendimento menor vale só até dezembro?
A faixa de R$ 0,74 a R$ 0,84 cobre outubro a dezembro de 2026. Para o começo de 2027, Teatini prevê mais inadimplência entre janeiro e março, porque muitos lojistas pagam aluguel dobrado em dezembro. A comparação com outros fundos de shopping está no texto sobre XPML11 ou VISC11.
Dados: Relatório gerencial XP Malls, outubro/2026 · Seu Dinheiro · FIIs.com.br · Banco Central (Selic)
