XPML11 rende 11,4% contra 10,2% do VISC11, mas o resultado do fundo não cobre os R$ 0,92

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XPML11 e VISC11 são fundos imobiliários donos de fatias de shoppings, e quem compra uma cota recebe todo mês uma parte do aluguel das lojas. No fechamento de 30/10/2026, a cota do XPML11 custava R$ 96,80 e pagava R$ 0,92 por mês; a do VISC11 custava R$ 99,20 e pagava R$ 0,84. Pelo preço daquele dia, o XPML11 entrega 11,4% ao ano em rendimentos e o VISC11, 10,2%, mas a própria gestora do XPML11 avisou em outubro que o resultado recorrente do fundo está abaixo dos R$ 0,92 que ele distribui.

Os dois passaram outubro vendendo shopping para pagar dívida. O XP Malls se desfez da fatia no Shopping Cidade Jardim; o Vinci Shopping Centers vendeu pedaços de nove shoppings em seis semanas. E os dois apanharam na semana do 2º turno: entre 23/10 e 30/10, o VISC11 perdeu 13,1% e o XPML11, 7,5%.

Quanto o XPML11 e o VISC11 pagam por cota em 2026

O XPML11 paga R$ 0,92 por cota em todos os 14 avisos de rendimento entregues ao Fundos.NET da B3 desde setembro de 2025. O VISC11 pagava R$ 0,81 até dezembro de 2025 e subiu para R$ 0,84 a partir de janeiro de 2026, um aumento de 3,7%. O último anúncio dele, de 30/10/2026, mantém os R$ 0,84 para quem tinha a cota naquele fechamento, com pagamento em 16/11/2026.

Dados: B3 (COTAHIST e avisos de rendimento no Fundos.NET) e informe mensal dos fundos à CVM, referência setembro de 2026.

Na prática, a diferença de R$ 0,08 por cota pesa no tamanho do cheque. Para receber R$ 1.000 por mês com os rendimentos atuais, são precisas 1.087 cotas de XPML11, que custavam R$ 105.221,60 em 30/10/2026, ou 1.191 cotas de VISC11, que custavam R$ 118.147,20. A mesma renda sai R$ 12.926 mais cara no fundo da Vinci. Para refazer a conta com outro valor, o site tem o simulador de renda com FII.

O desconto sobre o patrimônio vai no sentido contrário. O VISC11 negocia 14,3% abaixo do valor patrimonial informado à CVM, e o XPML11, 9,8% abaixo. Esse valor patrimonial vem do laudo de avaliação dos shoppings, e as vendas de outubro dão uma régua de quanto os imóveis valem quando alguém paga por eles de verdade.

O aviso da gestora sobre os R$ 0,92 do XPML11

Em 16/10/2026, o XP Malls concluiu a venda dos seus 16,99% do Shopping Cidade Jardim, em São Paulo, para um fundo da JHSF. O fato relevante do fechamento fixa o preço em R$ 456,3 milhões corrigidos pelo IPCA: R$ 273,8 milhões na hora, sendo R$ 151,9 milhões em dívida de CRI que o comprador assumiu, e duas parcelas de R$ 91,3 milhões em 6 e 12 meses. O ganho estimado é de R$ 133,3 milhões, ou R$ 2,07 por cota, mais de dois meses de rendimento.

A gestora explica a saída pelo custo de manter um shopping de luxo: obras de expansão e verbas para atrair marcas internacionais consumiam cerca de 35% da renda operacional do Cidade Jardim. Com a venda, o passivo total do fundo cai de cerca de R$ 1 bilhão para R$ 850 milhões, de 15,6% para 13,1% do patrimônio.

No mesmo documento está a frase que interessa a quem vive do rendimento. Segundo a gestora, o resultado recorrente do fundo vem sendo afetado pelo desempenho de alguns shoppings e pelo cenário econômico, e está abaixo dos R$ 0,92 mensais. A gestora diz que o ganho com o Cidade Jardim não muda o critério: o rendimento mensal continua a ser definido pelo resultado recorrente, pelo lucro acumulado ainda não distribuído e pelas contas a pagar. Em outras palavras, o ganho de R$ 2,07 não foi prometido como rendimento extra.

O dinheiro já tem destino. Em 26/10/2026, o fundo comprou 60% do São Bernardo Plaza Shopping, no ABC paulista, da Allos, com 30% do preço a pagar em até 24 meses. A estimativa é somar R$ 30,8 milhões ao resultado em 12 meses, cerca de R$ 0,48 por cota no ano, ou R$ 0,04 por mês. Depois da venda do Cidade Jardim, o XP Malls fica com participação direta em 25 shoppings, com 265 mil m² de área própria para alugar.

Quem entrou na 15ª emissão de cotas do fundo, encerrada em 27/10/2026, pagou R$ 110,11 por cota, segundo o anúncio de encerramento. Foram 3.555.197 cotas novas, R$ 391,5 milhões no total. Três dias depois, a cota fechava a R$ 96,80 na bolsa, 12,1% abaixo do preço da oferta.

Por que o VISC11 vendeu fatias de nove shoppings em seis semanas

O Vinci Shopping Centers fez duas vendas seguidas. Em 17/09/2026, vendeu fatias de cinco shoppings por R$ 257,1 milhões, R$ 167,1 milhões deles pagos em cotas de outro fundo de shopping, o PMLL11. Em 27/10/2026, vendeu participações em sete shoppings por R$ 477,4 milhões para o Tivio Malls FII, como conta o fato relevante de 28/10/2026. Saíram por completo da carteira o Boulevard Shopping Rio, o Center Shopping Rio, o West Shopping, o Natal Shopping e o Via Sul, em Fortaleza.

Metade dos R$ 477,4 milhões entrou na assinatura. O resto chega em parcelas corrigidas pelo IPCA: 20% em 6 meses, 20% em 12 meses e 10% só em 60 meses. A gestora estima um ganho líquido de R$ 28 milhões, ou R$ 0,98 por cota, e diz que as obrigações líquidas do fundo caem 45%, de R$ 844 milhões para cerca de R$ 463 milhões.

A venda tem um detalhe que o cotista precisa conhecer. O VISC11 comprou todas as cotas subordinadas do fundo comprador, 20% de um veículo que captou R$ 503 milhões. Na prática, continua exposto ao desempenho dos shoppings vendidos, mas só recebe depois que os cotistas seniores forem pagos, e o excedente fica retido nos três primeiros anos. Se ao fim de cinco anos ainda sobrar shopping no Tivio Malls, o VISC11 é obrigado a recomprar.

Esse peso de dívida explica parte da diferença no preço. No informe de setembro à CVM, o passivo total do VISC11 somava R$ 1,10 bilhão, 32,9% do patrimônio, contra 14,9% no XPML11 no mesmo informe, antes da venda do Cidade Jardim. Só a dívida em CRI era de R$ 722 milhões no VISC11 e de R$ 523,5 milhões no XPML11, que tem o dobro do patrimônio.

R$ 10 mil em XPML11 e em VISC11 depois de 12 meses

A conta compra o máximo de cotas possível com R$ 10 mil no fechamento de 30/10/2025, soma os rendimentos pagos até 30/10/2026 e avalia as cotas no fechamento de 30/10/2026.

Dados: B3 (COTAHIST, fechamento oficial) e avisos de rendimento no Fundos.NET. Não inclui o troco de R$ 103,68 e R$ 52,72 nem os R$ 78,12 que o VISC11 paga em 16/11/2026 pela data-com de 30/10/2026.

Depois de um ano, os dois praticamente empataram: o VISC11 terminou R$ 17,71 à frente. O XPML11 pagou R$ 108,69 a mais em rendimentos, mas a cota caiu 8,1%, contra 7,3% do VISC11. Os mesmos R$ 10 mil no CDI, de 31/10/2025 a 29/10/2026, viraram R$ 11.424,87 antes do imposto, segundo a série do Banco Central. Nos dois fundos, a renda mensal mal cobriu a queda da cota: o resultado ficou 1,4% e 1,5% acima dos R$ 10 mil, contra 14,2% do CDI.

A semana da eleição decidiu boa parte do placar. Até 23/10/2026, o VISC11 estava 6,8% acima do preço de um ano antes, a R$ 114,20, depois de subir 10,9% em outubro. Em cinco pregões, devolveu tudo. A queda dos fundos imobiliários depois do 2º turno aparece também no recuo do IFIX após a reeleição.

Os dois são fundos de tijolo: a renda vem do aluguel das lojas e do estacionamento, não de juros de títulos. A diferença entre os dois tipos está no guia sobre FII de papel e FII de tijolo.

O XPML11 pode cortar o rendimento de R$ 0,92?

A gestora não anunciou corte, mas escreveu em 16/10/2026 que o resultado recorrente está abaixo dos R$ 0,92 e que o rendimento segue definido por esse resultado, pelo lucro acumulado e pelas contas a pagar. A compra do São Bernardo Plaza acrescenta cerca de R$ 0,04 por cota ao mês, segundo a própria gestora. Pelo calendário dos últimos meses, o próximo aviso de rendimento sai por volta de 16/11/2026.

O desconto maior do VISC11 sobre o patrimônio compensa o rendimento menor?

Depende de o valor dos laudos se confirmar. As duas vendas de outubro saíram com ganho sobre o valor contábil: os compradores pagaram mais do que o fundo registrava. Em troca, o VISC11 carrega mais dívida, R$ 191 milhões da venda a receber ao longo de 2027, outros R$ 47,7 milhões só em 2031 e a obrigação de recomprar o que sobrar no Tivio Malls daqui a cinco anos.

Dados: B3, Fundos.NET · CVM, informe mensal de FII · B3, cotações históricas · Banco Central